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L'assurance dommages ouvrage est-elle obligatoire pour des travaux de rénovation ?

L'assurane dommages ouvrage est-elle obligatoire pour des travaux de rénovation a la maison ?

Le BTP est un secteur d’activité confronté à de nombreux risques professionnels, en particulier sur les travaux exécutés.

Il s’agit de deux types de risque : le risque en cours de travaux et le risque après réception des travaux. Pour s’en prémunir, les maîtres d'œuvre et les maîtres d’ouvrage souscrivent des assurances. Certaines sont obligatoires comme la garantie décennale et la responsabilité civile professionnelle pour les constructeurs.

C’est aussi le cas de l’assurance dommages ouvrage ou DO pour le commanditaire de la construction. Qu'en est-il de l’obligation d’assurance dommages ouvrage pour des travaux de rénovation ? Explications à suivre.

Doit-on souscrire une assurance dommages ouvrage pour des travaux de rénovation ?

Oui, l’assurance dommages ouvrage est obligatoire pour des travaux de rénovation d’un ouvrage qui engage la garantie décennale de l’artisan ou l'entreprise du BTP. Cette dernière protège des dommages survenant sur les travaux après la réception du chantier. Les travaux de rénovation concernés touchent au gros œuvre ou au second œuvre d’un ouvrage existant comme une extension, une réhabilitation ou un agrandissement. Cette obligation de DO incombe aux maîtres d’ouvrage depuis la loi Spinetta de 1978. Dès lors, les personnes morales ou physiques doivent souscrire une DO pour la construction ou la rénovation d’un bâtiment ou d’un édifice. La souscription ne concerne pas les travaux courants ou d’entretien de l'ouvrage.

Quels travaux sont concernés par la DO ?

Les travaux de rénovation concernés par l’obligation d’une assurance dommages ouvrage sont des travaux importants et coûteux. Ils ont un impact sur la structure (modification, renforcement, destruction), la destination d’usage et les équipements indissociables de l’ouvrage. Il s’agit par exemple :

  • Du renforcement, de la destruction ou du remplacement de murs porteurs, de toitures, de charpentes, etc.
  • Du renforcement de fondations existantes.
  • De la surélévation d’un ouvrage existant ou de l’aménagement de combles.
  • De la création d’une extension avec fondations comme une véranda, un garage, etc.
  • De la réalisation d’une piscine enterrée.
  • De travaux d’un montant supérieurs à 25 000 € touchant aux planchers, aux huisseries, aux canalisations et réseaux enterrés ou encastrés, à l'assainissement, à l'étanchéité, à l’isolation, etc.

Qui est obligé de souscrire une assurance dommages ouvrages ?

Selon le Code des assurances à l’article L242-1, est obligée de souscrire une assurance dommages ouvrage “toute personne physique ou morale, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage”. Il s’agit concrètement :

  • Du propriétaire de l'ouvrage, qu'il soit un particulier, un professionnel, un artisan, une entreprise, une association, etc.
  • D’un constructeur de maisons individuelles.
  • D’un vendeur d’immeubles.
  • D’un administrateur de biens.
  • D’un architecte.
  • D’un crédit-bailleur.
  • D’un syndic de copropriété.
  • D’un promoteur immobilier.

À noter que les personnes morales de droit public, l’État et les personnes morales de droit privé ayant une grande importance économique sont dispensés de DO.

Que risque-t-on en cas de défaut de DO ?

En cas de défaut d’assurance dommages ouvrage pour des travaux de rénovation, le contrevenant s’expose à des sanctions civiles et pénales. La peine peut aller jusqu'à 75 000 € d’amende et 6 mois de prison. Le particulier qui construit ou rénove son logement pour l’habiter lui-même ou le faire occuper par un membre proche de sa famille n’est pas concerné par les sanctions. Par contre, sans DO, son crédit immobilier peut lui être refusé. En cas de revente, le notaire peut déprécier la valeur du bien au profit des futurs acquéreurs. Quoi qu’il en soit, le particulier est responsable des dommages des travaux vis-à-vis des futurs propriétaires le temps que dure la garantie.

Comment fonctionne une assurance dommages ouvrage pour des travaux de rénovation ?

L’assurance dommages ouvrage est corrélée à la garantie décennale souscrite obligatoirement par tous les professionnels du BTP intervenant sur le gros œuvre et le second œuvre des ouvrages. Elle garantit pendant dix ans les sinistres, malfaçons et vices des travaux constatés après la réception du chantier. Le fonctionnement de la DO est simple. Elle préfinance les réparations des travaux de nature décennale sans attendre la recherche en responsabilité de l’artisan ou de l’entreprise. À charge ensuite à l’assureur de la DO de récupérer les sommes avancées auprès de l’assureur de la garantie décennale. Le maître d’ouvrage est donc indemnisé rapidement à hauteur du préjudice subi.

Quels types de dommages couvre une DO ?

L’assurance dommages ouvrage couvre trois types de préjudices de nature décennale survenant sur les travaux de rénovation :

  • Les préjudices compromettant la solidité et la pérennité des ouvrages.
  • Les préjudices remettant en cause l’habitabilité ou la destination d’usage des ouvrages.
  • Les préjudices affectant les éléments indissociables de l’ouvrage.

Les dommages indemnisés les plus fréquents sont ceux affectant l'étanchéité des toitures avec des infiltrations d’eau. Les sinistres peuvent être également un affaissement du plancher, des fissures importantes, des défauts d’isolation thermique, etc. Sont exclus de la garantie dommages ouvrage les éléments dissociables, un défaut d’entretien ou de mauvaise utilisation.

Quand doit-on souscrire une assurance dommages ouvrage ?

La réglementation exige qu’une assurance dommages ouvrage soit souscrite avant le démarrage du chantier pour couvrir les travaux de rénovation. La DO prend effet après la réception du chantier. Elle n’entre en vigueur qu’après la fin de garantie légale de parfait achèvement qui court un an après la signature de fin de travaux. La garantie de parfait achèvement n’est pas une assurance, mais une garantie d’ordre public systématiquement incluse à tout contrat de construction ou de rénovation.

Comment engager l’indemnisation d’une DO ?

Lors de la constatation d’un sinistre, le maître d’ouvrage doit le déclarer à son assureur rapidement, idéalement dans les 5 jours. Il envoie un courrier recommandé avec AR auquel il joint les informations, documents et photos requises. À réception du courrier, l’assuré dispose de délais légaux pour lancer la procédure d’indemnisation, à savoir :

  • 60 jours pour notifier sa décision de refus ou d’engagement.
  • 90 jours pour proposer une indemnité.
  • 105 jours pour régler l’indemnité si l’assuré l’a accepté.

Le délai peut être porté à 135 jours dans certaines situations particulières.

Combien coûte une assurance dommages ouvrage pour des travaux de rénovation ?

Le prix d’une assurance dommages ouvrage pour des travaux de rénovation est de 2 250 € en moyenne pour un chantier d’un petit budget. Il est d’environ 3 500 € pour la rénovation d’un appartement avec un budget de 100 000 €. Il est en moyenne de 5 100 € pour la réhabilitation d’une copropriété avec un budget de 220 000 €. Plusieurs paramètres sont pris en compte par les assureurs pour déterminer le coût d’une assurance dommages, à savoir :

  • Le type d’ouvrage : appartement, immeuble, maison, entrepôt, bureaux, voiries, etc.
  • La nature des travaux : construction, réhabilitation, surélévation, etc.
  • L’usage de l'ouvrage : résidentiel, commercial, location, vente, privé, etc.
  • Les techniques et matériaux utilisés.
  • Les garanties optionnelles souscrites.
  • La réalisation ou pas d’une étude de sol, d’un contrôle technique.

Le montant de la prime d’une assurance dommages ouvrage pour travaux de rénovation se calcule en appliquant un taux proportionnel au coût total du chantier. Il varie de 1 à 12 %. La prime de la DO est payable une seule fois à la souscription. Elle peut être réajustée à la hausse à l’issue du chantier quand le montant définitif des travaux est connu.

Comment choisir une assurance dommages ouvrage pour des travaux de rénovation ?

En raison du taux de sinistralité élevé et d’une faible rentabilité, les contrats d’assurance dommages ouvrage sont peu commercialisés. Une vingtaine d’assureurs se partagent le marché comme SMABTP, AXA, SMACL ou APRIL. Le maître d'ouvrage peut effectuer une simulation gratuite sur leur site Internet pour obtenir un devis personnalisé. Mais même si leurs tarifs sont, dans l'ensemble, assez homogènes, le maître d’ouvrage a intérêt à faire jouer la concurrence. La solution la plus rapide est d’utiliser un comparateur en ligne gratuit et sans engagement. Le maître d’ouvrage obtient simultanément plusieurs devis et il en compare a minima 3.

L’autre solution est de mandater un courtier spécialisé. Cet expert connaît bien le secteur du BTP. Il sait mettre en avant les atouts de son client pour négocier une assurance dommages ouvrage au meilleur rapport qualité/prix. Passer par un courtier est recommandé quand le maître d’ouvrage est un particulier et que l’entrepreneur réalisant les travaux n’aide pas à l’obtention d’un contrat. Lors du comparatif des offres de DO, il faut être vigilant sur les exclusions de garantie. Ce sont les situations pour lesquelles aucune prise en charge n’est possible. Elles sont mentionnées dans les conditions générales de vente.

En résumé, l’assurance dommages ouvrage :

  • Est obligatoire, depuis 1978, pour des travaux de rénovation importants et la construction d'ouvrages neufs ou existants.
  • Incombe au maître d’ouvrage commanditaire des travaux, propriétaire de l’ouvrage ou agissant en qualité de propriétaire.
  • Préfinance les dommages de nature décennale survenant sur les travaux de rénovation après la réception du chantier.
  • Dure dix ans, ramenée à 9 ans après la fin de garantie de parfait achèvement.
  • Se transmet aux propriétaires successifs si son application est encore en vigueur.

Pour maximiser ses chances de trouver un contrat de DO au meilleur tarif, il est préférable de recourir aux services d’un courtier. En cas de refus d’assurance, le maître d’ouvrage sollicite le Bureau Central de tarification. Cet organisme paritaire aide les professionnels et les particuliers à obtenir un contrat au tarif fixé par le BCT.

Par Sandra Vialleix - Publié le 19/02/2020 - Mis à jour le 08/01/2024

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